Статті

Управленческие решения жилищных проблем

Форму управления объектами недвижимости выбирают собственники недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении, количества собственников.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. Увеличение недоремонта как жилищного фонда, так и объектов инженерной инфраструктуры сопровождается ростом числа аварий на трубопроводах, пожаров, аварийных ситуаций в жилых домах, а также ростом задолженности жилищно-коммунальных организаций перед поставщиками ресурсов, материалов, исполнителями работ. Все это вызывает озабоченность на всех уровнях власти.
Специфика жилищного фонда как объекта управления
По факту каждый многоквартирный дом является кондоминиумом, то есть дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собственность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для личных нужд. 
 
Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в управление объектом определенные особенности. В соответствии с законом цели управления должны сформулировать собственники общим решением. Так происходит в домах, где организованы жилищные кооперативы или объединения собственников жилья. В домах, находящихся в управлении ЖЭКов или ведомств, цели управления объектами недвижимости определяет город или соответствующее ведомство. 
 
Управление объектом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления – возможность достаточно быстро определить цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким образом. 
 
Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей в недвижимости. В настоящее время население пассивно и не желает принимать участия в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долей в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от непредвиденных неприятностей.
Другой особенностью жилищного фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, имеет различный износ, этажность, месторасположение и т.д. Все это определяет различные потребительские свойства жилой единицы как товара.
 
Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных факторов, которые можно классифицировать по двум основаниям: собственно жилой дом и территория, на которой он расположен
 
Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости. Для каждого такого объекта требуется самостоятельная программа управления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.
Принципы управления жилищным фондом
Форму управления объектами недвижимости выбирают собственники недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении, количества собственников.
 
Дома, имеющие более чем одного собственника, определяются как кондоминиумы, и вопросы управления такими объектами недвижимости должны решаться собственниками сообща. Управление кондоминиумом, имеющим ограниченное число жилых помещений (не более четырех), в соответствии с законодательством может осуществляться непосредственно самими собственниками кондоминиума. Как правило, по договоренности ответственность за управление домом и придомовым земельным участком распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих или занимаемой площади.
 
В случае, если в управлении находится большее количество помещений, то часть функций по управлению кондоминиумом поручается специализированной управляющей организации. В качестве управляющей организации могут выступать ОСМД, жилищно-строительный кооператив, государственная, муниципальная или частная организация, осуществляющая управление жилищным фондом. Объем полномочий, передаваемых управляющей организации, определяется собственниками жилищного фонда. При этом за собственниками всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить перспективный и финансовый планы управления жильем, обеспечивающие достижение сформулированных целей, а также выбрать способ управления жилищным фондом и управляющую организацию.
Управление жилищным фондом должно отвечать определенным принципам, обеспечивающим построение понятной и эффективной системы управления. Эти принципы должны учитываться независимо от избранной формы управления недвижимостью. В основу управления объектами недвижимости в жилищной сфере должны быть положены следующие основные принципы.
 
Принцип пообъектного управления недвижимостью – так как каждый объект недвижимости индивидуален (за объектом недвижимости закреплен земельный участок, имеющий географические, геологические, геодезические особенности, сам объект недвижимости определяется особенностями строительных конструкций, инженерных систем, оборудования; каждый объект недвижимости имеет свой уровень благоустройства, свой уровень износа строительных конструкций, инженерных систем и инженерного оборудования), то для него необходимо разработать свою индивидуальную программу управления. Управление осуществляется пообъектно с учетом состояния объекта недвижимости, степени его благоустройства, состояния закрепленного за ним земельного участка и расположенных на нем элементов благоустройства и озеленения.
 
Принцип целевого управления – собственник применительно к каждому объекту управления должен определить и зафиксировать цель, которую он преследует при принятии управленческих решений и достижению которой служит объект. Цель должна быть сформулирована на перспективу и предстоящий период. Цель должна быть конкретна и актуальна в данный период; измерима по определенным критериям и показателям, свойственным данной цели и достижима в течение периода, на который она ставится.
 
Принцип эффективности управления – заключается в достижении установленной цели управления (определенного качественного результата деятельности или качественного состояния объекта) с оптимальными издержками. Обеспечение эффективного управления достигается: замещением административных отношений в жилищно-коммунальном секторе экономическими; формированием равных прав субъектам хозяйствования всех форм собственности; формированием конкурентных отношений во всех подотрослях жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно; регулированием тарифов и мониторингом деятельности предприятий естественных локальных монополистов.
 
Принцип профессионализма в управлении – эффективность управления недвижимостью в жилищной сфере во многом зависит от того, кто ею управляют. Уровень квалификации и деловые качества кадров – решающий фактор для повышения эффективности управления недвижимостью. Чрезвычайно важно, чтобы финансовое состояние управляющей организации зависело от результатов ее деятельности.
Непосредственное управление объектами недвижимости является функцией, не свойственной собственнику. Тем более что администрацию города трудно назвать эффективным собственником. Если глава администрации поставил своей целью улучшение условий проживания горожан, то он должен быть заинтересован в привлечении в эту сферу профессиональных управляющих имуществом.
 
Принцип системности управления – эффективная система управления жилищным фондом достигается совместными усилиями собственников жилищного фонда и управляющей организации. Система управления конкретными объектами недвижимости предполагает неразрывное единство следующих основных элементов:
 
1. собственники объекта недвижимости обязаны создать условия для свободного выбора способа достижения цели, поставленной перед управляющей организацией;
2. деятельность собственника по выбору управляющей организации, форма договора, заключаемого между собственниками и управляющей организацией, порядок пересмотра целей управления и условий договора, контроля над объектом управления и деятельностью управляющей организации должны быть полностью формализованы;
3. периодическая отчетность управляющей организации о принятых управленческих решениях и результатах их исполнения перед собственниками, анализ результативности принятых управленческих решений по результатам контрольных проверок и предоставляемой отчетности;
4. постоянный мониторинг за деятельностью управляющей организации и состоянием объектов управления, ответственность управляющей организации за результаты управления;
5. функционирование системы управления, порядок взаимодействия всех хозяйствующих субъектов, участвующих в системе управления, должен быть детально регламентирован правовыми актами.

Статья взята с сайта "Украина Коммунальная".

  • Теґи:
  • теґів немає.
назад

Особистий кабінет

Погода

  • Пн, вечір +23 .. +25 °C
  • Вт, ніч +19 .. +21 °C
  • Вт, ранок +21 .. +23 °C
  • Вт, день +26 .. +28 °C
33
    Номери для дозвону в службу: 1562 - зі стаціонарних та мобільних, (057) 760-70-62